LOCATION COURTE DURÉE : CHOISIR SON STATUT ET SON RÉGIME FISCAL
La location courte durée ou location saisonnière d’un logement meublé est considérée comme une activité commerciale et doit donc être déclarée. Dans cet article, on vous expose les statuts et régimes fiscaux qui s’offrent à vous.
CHOISIR SON STATUT FISCAL
Pour exercer son activité de loueur meublé, deux statuts fiscaux co-existent :
- Le statut LMNP : Loueur Meublé Non Professionnel
Il s’agit du statut par défaut si vous exercez cette activité à titre accessoire et que vous n’en tirez pas la majorité des revenus du foyer.
Pour déclarer votre activité, envoyez un formulaire P0i (déclaration de début d’activité) au Greffe du Tribunal de Commerce de votre ville, il vous sera alors remis un numéro SIRET pour immatriculer votre activité.
NB: le formulaire P0i porte aussi la dénomination cerf 11921. Il est téléchargeable sur www.service-public.fr dans la rubrique « professionnels ».
- Le statut LMP : Loueur Meublé Professionnel
Le statut LMNP peut évoluer vers le statut LMP si les deux conditions suivantes sont cumulées:
– Générer des revenus en location meublée supérieurs à 23 000€ brut par an
– Les revenus locatifs sont supérieurs à 50% des revenus professionnels du foyer fiscal.
Autres revenus d’activité : traitements et salaire ( y compris pensions & rentes viagères) + BIC autres que ceux tirés de l’activité de location meublée + bénéfices agricoles+ bénéfices non commerciaux + revenus des Gérants)
- Les différences entre les deux statuts :
Elles se situent principalement :
- Sur la possibilité en LMP d’imputer les déficits fonciers constatés sur l’ensemble des revenus personnels
- sur la plus-value en cas de revente : en LMP, vous êtes, sous certaines conditions, exonérés de la taxation de la plus-value.
- Sur l’impôt sur la fortune immobilière ( IFI ) : vos logements sortiront de l’assiette de l’IFI si l’activité de location constitue votre activité principale.
Un comptable ou un fiscaliste pourra vous certifier que vous remplissez bien les conditions pour accéder au LMP.
DÉCLARER SES REVENUS
A noter : « les locations saisonnières d’une ou plusieurs pièces de sa résidence principale qui n’excédent pas 760 € par an sont exonérées et ne sont pas à déclarer à l’impôt sur le revenu. » (impôts.gouv.fr)
- Pour le statut LMNP :
Les revenus générés par l’activité de location courte durée font partie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
- Le régime micro-BIC : Si votre chiffre d’affaires H.T n’excède pas 72 600€ pour les meublés non classés, ce régime est le régime par défaut.
Ce régime est le plus simple avec un abattement forfaitaire pour frais et charges de 50 % sur les loyers bruts générés.
Particularité des meublés de tourisme classés : le plafond du chiffre d’affaires est plus élevé : 176 200€ et l’abattement forfaitaire passe à 71 %.
Pour déclarer vos revenus : reportez le montant des revenus bruts perçu sur la déclaration des revenus n° 2042 C Pro.
- Le régime réel simplifié : Il offre la possibilité de déduire les frais et charges liés à l’activité du logement ainsi que d’amortir la valeur de celui-ci. C’est le régime imposé au-delà de 72 600 € mais vous pouvez demander à passer sur ce régime quand vous le souhaitez.
Ce régime peut être avantageux pour réduire le montant imposable et créer une balance comptable négative pour ne pas payer d’impôts.
Ce régime d’imposition étant plus complexe, il est fortement recommandé de se faire aider d’un expert comptable.
Pour exemple :
| Régime micro-BIC
50% |
Régime micro-BIC
71% |
Régime réel | |
| Loyers annuels | 6 000 € | 6 000 € | 6 000 € |
| Charges | Non déductible | Non déductible | 900 € |
| Intérêts d’emprunt | Non déductible | Non déductible | 1 000 € |
| Amortissement | Non déductible | Non déductible | 4 800 € |
| Total charges | 3 000 € (forfaitaire) | 4 260 € | 6 700 € |
| Résultat | 3 000 € | 1 740 € | -700 € |
| Base imposable | 3 000 € | 1 740 € | 0 € |
| Impôts ( tranche 30% )
+ CSG |
1 416 € | 821 € | 0 € |
Il est important de noter que les optimisations fiscales décrites ci-dessus ne sont que des exemples et peuvent varier en fonction de la législation fiscale en vigueur. Il est recommandé de consulter un expert-comptable ou un conseiller fiscal pour obtenir des conseils personnalisés sur les optimisations fiscales possibles pour la location courte durée.
2. Pour le statut LMP :
3 régimes fiscaux possibles :
. Imposition sur les revenus : déclaration des revenus issus de l’activité de location dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux ( BIC )
. Imposition sur les sociétés: déclaration des recettes sur le formulaire n° 2065-SD
. Régime de la micro-entreprise si le chiffre d’affaires H.T ne dépasse pas 72 600€ pour les meublés non-classés et 176 200€ pour les meublés classés
